相続で不動産鑑定士の使い方

3月25日（水）発売の「COURRIER Japon 5月号」。特集は「『頭がいい人』の条件が変わった。」。ネットであらゆる情報が手に入り、コンピュータが人々の仕事を奪いつつある現在、今までの社会で「優秀」だった人がこれからも必要とされ続けるとは限りません。「頭のよさ」の条件は、時代に応じて変わります。「知識」を詰め込むより「考えかた」を磨いて、新しい時代に飛び込んでみませんか？

頭の良い人の定義は昭和までは東京大学法学部等の帝大で暗記が出来る学生にレバレッジが効いた時代でした

しかし社会という戦場で指揮官が大学の成績や卒業年次や過去の知識など何が役に経つと言うのであろうか？

第二次大戦の時に陸軍大学校の成績や卒業年次は全く役に立たつことは有りません。

資本主義でグローバル化でインターネットは世界で闘う事になります。

TPP等では資格の共通化があります。韓国FTAでは弁護士がアメリカ弁護士が席巻しているとのことです。

オーナー社長の90歳引退まで今と同じ経済環境や会社の経営状態・経済環境・経営成績があると誰が予測出来るのでしょうか？

http://www.chika-data.com/

http://www.esri.go.jp/jp/others/kanko_sbubble/analysis_04_01.pdf

http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf

TPP＝アメリカ弁護士・会計士＞韓国FTAから・フィリピン弁護士　ベトナム会計士も参戦する時代＝サービス開放共通化・医療も

マイナンバー制度

インターネット

国税局の電子化＝個人申告のインターネット上ソフトはNTTから

クラウド会計＝仕訳や月次なしの日々決算

人工知能

消費税増税・介護保険・年金会計

だから相続税節税優先の今までの事業承継・相続対策は失敗で二代目・三代目が会社を無くす事例が後を断ちません。

遺産を狙い様々な詐欺師が近づいてきて食い散らかして行きます。

後継者の息子などへ巨額の遺産や財産を渡すとタイの代理母やトステム指摘事件・大塚家具親娘事件の様な事が起こります。もし巨額財産が無ければ、このように世間を騒がす事はありません。

子孫に美田を残さずと言いますが生活を支援したいのが親の思いです。

相続税の節税で相続税対策や事業承継をすると失敗します。

順序は次の順番で行います。

1.事業承継・相続対策の心情・心理・覚悟

2.事業承継・相続対策の民法親族法・相続法・会社法・株式対策

3.相続税節税

逆の相続税節税から始めると歪みが出て事業承継・相続対策は100％完全に失敗します。

税理士やコンサルタント・不動産屋は相続税節税をバカの一つ覚えの如く脅かし文句で使います。しかし相続税など一番後です。こういう相続税節税の税理士やコンサルタント・不動産屋は、相続税対策しか出来ないからバカの一つ覚えで言うのです。しかしどれほど成功したか実例は公表無く、むしろ不動産の時価の暴落やアパート経営で環境悪化や資金繰り悪化で財産を無くした事例のほうが多く体験しています。

相続貧乏にはならない！相続税対策に失敗しない方法？ - 尾藤克之　抜粋

http://blogos.com/article/93020/

そこで、ファイナンシャルプランナーの小山信康氏（以下、小山氏）に、相続税に関する注意点について聞いた。「バブル期に財産を失ったのは、相続税対策に失敗した人たちです。過剰に不動産を購入するなどして、課税評価額の引き下げを狙ったのですが、それらの投資に失敗して、せっかくの財産を失うことになったのです。怖いのは相続税そのものよりも、相続税対策の失敗なんです。対策は長期的な視点で、焦らずに行うことが大切です」（小山氏）
相続税対策は実行より計画を立てるほうが先のはず。税理士等の専門家を活用して、相続税額を試算するところから始めてみても良いだろう。
尾藤克之　経営コンサルタント

相続税対策のワナ－③ | 株式会社フォレスト・コンサルタンツ

相続税対策のワナ－③ 　　 2011-12-20

http://ma-bank.com/item/1330

　相続税対策のワナにはまり、失敗した事例として真っ先に思い浮かぶのは、堤義明氏がオーナーとして君臨していた西武鉄道グループである。
　この西武鉄道グループを一代で築きあげたのは堤康次郎氏、堤義明氏の父親である。
　この人物、“ピストル堤”の異名を持ち、ヤクザ相手に大立ち回りを演じたり、戦後のドサクサに紛れて複数の宮家から都内の一等地を騙し取るようにして財を成した男だ。戦前戦後を通じて国会議員の立場をフルに利用して、私腹を肥やすのに余念がなかった。
　猪瀬直樹氏は、堤康次郎の資産形成の過程を詳しく追跡し、「土地収奪のカラクリ」を明らかにして、次のように述べている。

“堤家は、天皇家の”藩屏“（はんぺい。帝室を守護する者－広辞苑）である皇族の宮殿と宅地を収奪しそのブランドを借用することによって、新時代のチャンピオンに成り上がった。”（「ミカドの肖像」小学館文庫、Ｐ．１７２）

　更に猪瀬氏は、堤家の相続税対策にも触れ、オーナー的存在である堤義明氏の相続が開始しても、ほとんど相続税を納めなくともよいようになっているとしている。堤家の相続税対策を取り上げた『日経ビジネス』（昭和５９年６月号）の記事の中の、

“西武は永遠に『堤家の西武』なのである”

を引用して、

“堤家の”土地本位制”経営は、天皇家と同様に、万世一系のなかに受け継がれてゆきそうな気配なのである“（同書、Ｐ．１７５）

と述べている。

　堤康次郎が生前に練り上げた相続税対策は、本当に堤家の巨大な財産が、子供、孫、曾孫と永遠に続いていくように巧妙に仕上げられたものであったのであろうか。否である。
　猪瀬氏が「ミカドの肖像」を書き上げたのが昭和６１年（１９８６年）。それから２０年後の平成１８年２月に西武鉄道グループは、銀行主導によって解体され、堤家の支配から離れていくことになった。つまり、永遠どころか、堤康次郎の子の代で終りを告げたのである。
　堤家が支配していた西武帝国が崩壊した原因は何か。
　いくつかの原因が考えられるが、第一の原因は、堤康次郎が仕組んだ“巧妙”な相続税対策だ。西武グループの中核的存在であったコクド（当時は、国土開発）の株式を一族以外の他人の名義を借りて分散し、相続税を逃れていたことである。最も稚拙な脱税工作だ。巧妙な相続税対策とはほど遠い、単なる税金逃れのゴマカシである。オソマツの一言に尽きる。
　私はかつて西武鉄道グループについて、会計工学の視点から分析し、一年ほどにわたってこのブログでいくつかの記事（「西武鉄道の上場廃止」参照）を公表してきた。西武グループの解体は、その後の出来事であるので、いずれ稿を改めて解体のプロセスを、同様の会計工学の視点から分析して公表する予定である。

　昨今、相続税対策と称して、持株会社を作って株式の分散を図ったり、あるいは、香港とかスイスあたりのプライベート・バンクに預金を移したり、投資事業組合などのファンドに資金を移したりと、様々な”対策“が横行しているようである。
　「相続税対策のワナ－①」で述べたように、ほとんどが、証券会社、銀行、コンサルタントの餌食になるのがオチである。その上に、本田博俊氏（「相続税対策のワナ－①」参照）のように、あらぬ疑いをかけられて、刑事被告人にされることもありうる。節税の名にダマされて、脱税の領域に踏み込んだり、財産が雲散霧消したりすることのないように気を付けなければならない。ハッキリと言えることはただ一つ、

「会計士・税理士・弁護士の有資格者、あるいはコンサルタントの中で、相続税対策の真の意味でのプロは皆無に等しい」

ということだ。
　敢えて相続税対策というならば、万一の場合を想定して予め相続税の納税額を計算し、納税資金を用意しておくことである。納税額を少しでも少なくしようと考えると、ワナにはまってしまうことになりかねない。
　西武鉄道グループの相続税逃れの手法は、手口がミエミエの猿芝居だ。相続税逃れの脱税であり、犯罪だ。破綻するのは目に見えている。もって他山の石とすべきである。

なぜなら事業承継をするのはその事業の旬のピークだからです。

その事業が最盛期を迎えるのは確かに優れた創業者オーナーの苦労や感覚が大事ですが、時代が変われば幾ら創業者でも衰退します。

石炭業界や砂糖業界では幾ら頑張ってもダメでしょう。ダイエー中内社長が3兆円の個人資産を築けたのは時代が高度成長期だったからです。その後のダイエーは未だに低迷しています。

時代という環境が一番大事です。だから事業承継は失敗するのです。

3兆円の資産の中内社長の周りに日本の叡智の東大卒の大手の弁護士・大手の公認会計士・税務署幹部OB税理士など終結し対策しましたが最期は0円でした。唯一学校法人が残りました。

自身が私財を投じて設立した流通科学大学を運営する学校法人中内学園学園長に専念。2000年に流通科学大学では職員が大学籍になり、新神戸オリエンタルシティも、2004年に売却されダイエーの手から離れた。個人の資産管理会社などを含む中内家が主要株主としてダイエーグループに存在した。

2004年12月には中内家の資産管理会社3社（マルナカ興産など）特別清算を開始。芦屋と田園調布にあった豪邸や所持する全株式を売却処分。私財からダイエー関連資産を一掃し、名実ともにダイエーと決別した。翌年の2005年8月26日、流通科学大学を訪れた後神戸市内の病院で定期健診中に脳梗塞で倒れ、療養中の9月19日に転院先の神戸市立中央市民病院において死去した。倒れてから亡くなるまで、意識が戻ることはなかったという。享年83。

資格者30年の実務経験の中で、家庭裁判所の大金持ちの資産家の遺産分割事件で元家事調停委員・参与員の飯田は事業承継や相続の失敗と思われる事例を数多く家庭裁判所の遺産分割事件や相続対策の結末で体験し現場を見てきました。

いかにすればオーナー社長の後継者の、悲劇的という最悪の結末を迎え無いように事業承継・相続対策コンサルティングをするかを数多くの家事調停委員体験や相続対策の現場体験からアドバイス・コンサルティングしています。

反対に覚悟有る高潔なオーナー社長の成功した事業承継も見てきました。

藤田田さんの相続対策は見事でした。

「息子は1個100円のハンバーガーを売れるはずない」とマクドナルドの後継者にも積極的な事業を禁止したと言います。

だから遺産総額は、約491億円をそのまま残しています。

おそらく民事信託で管理されて息子が放蕩しないような手筈をしているはずです。

反対に覚悟有る高潔なオーナー社長の成功した事業承継も見てきました。

藤田田さんの相続対策は見事でした。

「息子は1個100円のハンバーガーを売れるはずない」とマクドナルドの後継者にも積極的な事業を禁止したと言います。

長男の藤田元は株式会社藤田商店代表取締役社長・東京タワー蝋人形館館長。次男の藤田完は藤田商店代表取締役副社長として何もしないです。

マクドナルドの藤田田は子供に事業をさせず、上場時のキャピタルゲインの数百億の現金だけ守らせて行ったので今も「無事これ名馬」

藤田田（ふじたでん、1926年（大正15年）3月13日 - 2004年（平成16年）4月21日）は、日本の実業家。大阪府大阪市東淀川区（現・淀川区）生まれ。輸入雑貨販売店「藤田商店」、「日本マクドナルド」、「日本トイザらス」創業者

もうこんな事が起これば無事に人生を終われるでしょうか？

これは事業承継・相続対策の失敗です。お金を持つと様々な人が隙あればと声をかけてきます。隙あらばとあの手この手で投資や事業の勧誘FAXや訪問営業が来ます。厳しい仕事や事業のオーナー社長は嘘を選別出来ますが、二代目三代目や芸能人はちやほやされる現実でない仮装バーチャルの世界に生きているのです。始めから近づいてくるのは騙そうとする100％詐欺師です。そういう詐欺師から儲け話が舞い込んで来たときに相談できる信頼できる専門家が近くに居ません。黒田官兵衛のような軍師が必要でしょう。

トステム創業者の相続における非上場株式の評価（財産評価 ...

http://www.onoyama-cpa.com/column/inheritance/1259/

建材メーカー旧トステムの創業者が平成23年年4月に死去した後、創業者の長女の相続について東京国税局の税務調査が財産評価基本通達によって評価すると課税上弊害があることから財産評価基本通達6により評価が否認されたものと思われます。トステム創業者長女　通達通りに評価するも「著しく不適当」と認定110億円申告漏れ　追徴60億円

一体お金は誰のものでしょうか？次の物語が雄弁に語ります。

マタイ22:17-2『税金に納めるお金を見せなさい』。彼らがデナリオン銀貨を持って来ると、イエスは『これは、だれの肖像と銘か』と言われた。彼らは『皇帝のものです』と言った。すると、イエスは言われた『では、皇帝のものは皇帝に、神のものは神に返しなさい』。

カエサルのものはカエサルに【カエサルの物はカエサルに】

お金は国家の物です。日本国家の信用があるからお金は価値有るのです。

ジンバブエ共和国でも国家破綻していません。

これで日本人は日本国に土地やお金や地位名誉が全て国家のものという理解が出来たはずです。

いくら何十億円を貯めて脱税しても日本国へ相続とかで何時か全て返すのです。

明治維新後誰が名門の家督を守れているでしょうか？

早く返せばペナルティが有りません。

儲かるのは才能や能力があるからです。大事なのはお金や土地などでなく才能や能力です。

だから脱税する理由の消極的理由（税務署は能力不足）と積極的理由（お金はそもそも国のもの）が分かれば納税して無事これ名馬の生活が良いはずです。

限界効用逓減の法則

http://izumi-math.jp/sanae/MathTopic/teigen/teigen.htm

一般的に、財の消費量が増えるにつれて、財の追加消費分（限界消費分）から得られる効用は次第に小さくなる、とする考え方

限界効用逓減の法則から幾ら貯めても儲かっても虚しいと成るのです

船場の商人は、男の子に跡を継がせません。店の番頭さん入婿して継がせるのです。

「平家物語　祇園精舎」や「方丈記　行く川のながれは絶えずして」から考える成功する本当の相続税節税対策・事業承継を考える

祇園精舎とは

http://www2.odn.ne.jp/~nihongodeasobo/jugemu/gion.htm

『平家物語』冒頭部分です

祗園精舎の鐘の声、諸行無常の響きあり。娑羅双樹の花の色、盛者必衰の理をあらは（わ）す。おごれる人も久しからず、唯春の夜の夢のごとし。たけき者も遂にはほろびぬ、偏に風の前の塵に同じ。

口語訳

信託など組み合わせ最低限以上の生活を確保の提案などもします。

孫子の兵法から戦い方

最善「戦わずして勝つ」戦わずして人の兵を屈するは善の善成るものなり

次善「勝ち易きに勝つ」善く戦うものは勝ち易きに勝つものなり　故に善く戦う者の勝や、智名無く、勇功無し

三番目「勝算なき時は戦わず」算多きは勝ち、算少きは勝たず　而るを況んや算無きに於いてをや

SWOT分析

「敵を知り己を知れば百戦して殆うからず」

「敵を知らずして、己をしれば、一勝一敗す」

「彼を知らずして、己を知らざれば百戦して殆し」

30年の業界経験信用第一・信頼実現・誠意一番・誠実対応税理士・司法書士・家事調停委員の経験と税理士・司法書士で遺産分割の修羅場の現場体験から相続税から遺産分割・財産管理・遺品整理まで一括して相続円滑処理の達人・鉄人

独居老人や親戚縁者いない相続で普段の付き合いのない会ったこともない相続人の甥・姪・従兄弟の相続で、利害が纏まらない場合に、買う人が誰も居ない・使わない、買い手も誰もいない不要な売れない行ったこともない、相続で受け継ぎそうな高額な固定資産税・都市計画税・ベラボウな高額管理費だけ請求される荒れ放題の要らない相続した不要な廃墟・ゴミ屋敷・不動産・土地・スキー場のリゾートマンション・無道路地・接道義務を満たさない・質の悪い借地人・質の悪い借家人・利用価値ない借地権・底地・温泉権付きリゾートマンション別荘地　底地　貸地　無道路地　崖地　ごみ不動産の売却・処分・分離・譲渡・で分離・処分・隔離・処理・寄付困難・不要・市場やマーケットで売れない時価無い・価格の付かない・原野・池沼・山林・相続対節税東京一番本当の真実誠実税理士セコンドオピニオン信頼できる本物のプロ専門家アドバイスの無料法律専門家相談し解決いたします。

よくある依頼のお悩み事例

1.遠方田舎の景勝地・別荘地に退職引退後リタイア後に移住するつもりで購入した田舎の土地や建物は殆ど使ってないから雑草が生え害虫の巣となり土地は荒れ放題で、建物は人が済まないので傷むだけで維持管理・固定資産税・都市計画税や管理監督費用がかかる。周りの周辺の別荘地も建物も誰も使っていない様子で別荘地として廃れて寂れてしまい幾ら市場価格を安くしても売れない処分できない。キチンとメンテナンス管理しないのでら廃屋同然と成った。廃屋で自然倒壊や自然火災の危険リスクがあるので何とか分離処分隔離したい。周りには限界集落化して高齢者老人しかいない。病院や診療所・小売店もコンビニすらない。

2.投資としてリゾートマンションを今では高値で買ったが全く使わない。使うには1日の掃除が必要でリフレッシュできない。リゾートマンション管理費マンション修繕積立金・温泉権施設利用料・固定資産税・都市計画税・水道代など請求だけ来る。重荷でしかない。何時でも好きなときに豪華なリゾートホテル・コテージに泊まったほうが安上がりで気楽に楽しめる。投資としてゾート会員権を購入したが、暴落し全く売れない。周りには限界集落化して高齢者老人しかいない。病院や診療所・小売店・商売店もコンビニすらない。

3.いやいや誰も引き取り手のないので長男で相続し押し付けられたた不要な過疎地・遠方田舎の土地・山林・原野・雑種地・実家の家屋・過疎地の土地や家屋を持っているが使う予定はまったくないし売ろうとしても買い手がなく全く値段が付かない。周辺の住民高齢者や老人ばかりで管理ができない。周りには限界集落化して高齢者老人しかいない。店もコンビニすらない。

4.農地を相続したが現地に行くことは出来ないし草が茂り雑草が生え放題で隣の農地・田・畑の所有者から害虫の隠れ場所になってしまうので早く除草してほしいとギャーギャー文句を言われている。しかし依頼してまでの除草も費用も維持しきれなくなっている。周りには限界集落化して高齢者老人しかいない。病院や診療所・小売店・日曜雑貨店もコンビニすらない。

5.投資として値上がりを狙い買った別荘地・原野・山林が暴落し道路の相続税路線価だけ高いが、水道や電気も引いていない。全く利用価値がないが面積が大きいので除草や草刈りなどの費用・固定資産税・都市計画税だけが負担が大きい。相続税路線価から高額な相続税が課税されるので心配だ

6.市役所・町役場・村役場に何とか寄付申し出して引き取って貰おうと依頼懇願相談したが、「寄付申し出は何件も依頼ある」のでと断られ拒否され引き取り手のない土地で高い固定資産税・都市計画税だけ請求が来る滞納・延滞している。別荘地の固定資産税を東京まで回収業者が請求に来て煩わしい事おびただしい。

7.売れない価値ない不要な別荘地・原野・山林・雑種地は固定資産税・都市計画税だけ掛かり産業廃棄物同然の価値ない土地不動産である。周りには限界集落化して高齢者老人しかいない。病院や診療所・小売店・日用雑貨店もコンビニすらない。必死で売ろうとしても誰も買い手のない土地不動産別荘地である。

8.使わない要らない不動産別荘地は、そのまま何もせずに漫然と所有し続けると高い固定資産税評価・相続税路線価での相続税の課税という形で遺族・相続人に迷惑だけかかる。物納すら出来ない。誰か信頼・信用できる国家資格者の専門家の相談相手はいないか

9.無道路地は袋地とも呼ばれるれ狭い私道や他人の敷地を通ってしか出入りできない土地のことで建築基準法第43条において、「建物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない」と規定されている。一切の建物の建築確認がおりないので建物が建たず著しい減価要因となる。宅地とは建物が建つ土地という意味なので宅地とは言えない土地である。財産評価基本通達の無道路地は1割しか減額されない。隣地の所有者が通路分の土地を所有者が譲ってくれる理由や期待はありません。現実の不動産取引市場において、無道路地は半値八掛け二割引きでも買われない。建物を立てないで家庭菜園や資材置き場等の接道要件を満たさなくても利用可能な用途しかない。相続税の財産評価基本通達とマーケット市場価格との乖離差が激しいのである。相続税評価額算出に係る財産評価基本通達の路線価評価で無道路地評価は、その土地の実態と遥かにかけ離れているので余計ないらない無道路地をどうすれば良いか悩んでいる

10.底地では財産評価基本通達で相続税路線価の3割から4割の評価ですが底地買取業者は地代から見て1割程度しか買わない。もし相続税路線価で4割で相続税路線価率50％なら2割の相続税路線価相当ですので、底地買取業者で1割ならマイナス1割で損をするので相続税の負担が大きい。相続の遺産分割で誰も欲しからない要らない不動産として相続人が押し付けあい揉める遺産分割協議となるので悩んでいる。相続放棄できるなら放棄したい。

11.要らない不動産土地は無料唯タダでもいいから買い手や貰い手が居ないか。不動産物件の所在地や瑕疵キズや固定資産税を払うだけで相続税から換金可能が全く無い不動産土地である。欲しくない不動産は貰い手や買い手は一目散に逃げていく。他の積極財産があるので相続放棄できなので仕方なしに相続人の長男で押し付けられた要らない不動産土地を相続で承継して貰った相続人は固定資産税が毎年課税されるので市役所町役場村役場に寄付の申し出をしますが固定資産税だけ欲しいので断られる。売り物にならない誰も欲しがらない産業廃棄物の様な不動産は誰も買い手も貰い手はいない。そんな売れない価値ない不動産を固定資産税評価して課税する役所も役所は売れそうだからといって課税するわけではない。利用状況など関係なしに安定した固定資産税税収入が欲しいだけ。固定資産税の課税に固定資産税を滞納して無視していても要らない不動産を公売しないのは売れないのは分かっている。他の動産や他の資産を競売にかける。固定資産税の課税や相続税リスク資産となってしまった不良不動産の始末は、なかなか素人には困難である。相続人の子孫が不良資産の要らない不動産の永久の迷惑や揉める遺産分割の原因ともなる

滞納処分について福生市のHPから一部抜粋http://www.city.fussa.tokyo.jp/life/procedure/m1cpmb00000227uv.html

地方税法では、市税の滞納処分は、国税徴収法の規定の例によるとされています。　納期限内に納付がない方に対して、督促状や催告書、電話催告などにより自主納付を促していますが、それでも納税に誠意が見られない方には、税の公平性を保つために、やむを得ず滞納処分として財産調査を行ない、差押を執行します。【納期限を過ぎると】　納期限の翌日から延滞金が計算されます。（※）　延滞金についても財産調査・滞納処分の対象になります。

【督促および催告】　納期限までに納付が無い場合、まず最初に督促状が発送され、未納分を納めていただくよう督促します。地方税法では督促状を発した日から起算して10日を経過した日までに完納しないときは、財産を差し押さえなければならないとされています。（市町村民税…331条、固定資産税…373条、軽自動車税…459条、国民健康保険税…728条）　福生市では督促状を送付しても納付がない場合は、催告書を送付したり、電話による催告を行なう場合もあります。

【財産調査】　督促状を送付しても納付が無い場合は、滞納者の財産を発見するために、官公署・金融機関・勤務先・取引先・滞納者の財産を占有する第三者等に対して調査を行ないます。（対象財産：給与、預貯金、不動産、動産、自動車など）　また、財産の発見、差押などの必要がある場合、滞納者やその関係者の住居を相手方の意思に関係なく捜索することができます。　これらの調査や捜索は、国税徴収法第141条および第142条から147条の規定に基づき、滞納者に事前に了承を得ずに行なうことができます。

【財産差押】　財産調査で発見された滞納者の財産を差し押さえます。差押を行なった場合、滞納者やその財産の利害関係者（会社、金融機関、不動産の抵当権者など）に「差押通知書」を送付します。財産が不動産の場合、登記簿上に差押の登記がされます。差押の対象となった市税および納付日までの延滞金を全額納付すれば差押は解除になります。

【換価処分】　差押後も納付をいただけない場合、差し押さえた財産は、滞納者の意思にかかわらず、債権の取立てや公売により換価し滞納市税に充当します。

滞納処分の流れ滞納処分の流れ

※延滞金についての詳細は、下記のページの「延滞金の計算方法」もご覧ください。

延滞金の計算方法

　延滞金の計算方法は次のとおりです。（※）
・最初の1か月：延滞金＝未納の本税額×延滞日数×2.9％÷365
・2か月目以降：延滞金＝未納の本税額×延滞日数×9.2％÷365
※本則では最初の1か月を7.3％、2か月目以降を14.6％で計算することとなっていますが、現在は特例が適用されているため特例の割合で計算しています。

	本則	特例	参考（平成26年中の特例の割合）
納期限後1か月以内	7.3％	特例基準割合＋1％	2.9％
納期限後2か月目以降	14.6％	特例基準割合＋7.3％	9.2％

特例基準割合＝財務大臣が告示する割合（国内銀行の貸出約定平均金利の年平均）に1.0％を加算した割合。平成24年10月から平成25年9月の貸出約定平均金利の年平均が0.9％のため、平成26年中の特例基準割合は1.9％となる。

滞納処分として財産調査や差押をされてしまうことは、社会的信用を失うことにもなりかねません。督促状や催告書がお手元に届いた場合はそのままにせず、すみやかに納付してください。　またやむを得ない理由で、一時的に税金を納期限内に納付することが困難な方については、「払えないから」と放置するのではなく、収納課にご相談ください。

故人と付き合いのない遠方の親族・甥・姪・再従姉妹・従兄弟の相続で不動産・マンション戸建てのゴミ屋敷買取・不動産訳あり物件買取・事故物件買取・トラブル物件買取購入・嫌悪売却困難物件買取購入を適正時価で売却し「本当に、ありがとうございました。」と言われるのが飯田のミッションで使命と考えています。

またご本人遺言者被相続人が子供や相続人に「固定資産税だけ課税で払うリゾートマンション別荘地」「田舎の不動産・山林・原野・雑種地・限界集落化の土地」を相続させたくないとご相談もありました。

長年、限界集落化・過疎化により田舎には人が住まなくなったゴミ屋敷や使われない不要な土地・田舎の要らない不要な使わない時価価格の付かない寂れたリゾート別荘地・リゾート投資マンション　ゴルフ会員権　リゾート会員権　の需要はバブル崩壊後平成の時代のデフレで荒れ放題の産業廃棄物同然となり低迷したままです。荒れ放題の廃屋ゴミ屋敷で100坪の土地でもなかなか売れず売値を1万円まで下げで下げても売れません引き取り手のない別荘地・不動産土地があります。バブルの遺産みたいに廃屋状態のリゾート別荘地なら時価の資産価値は0円でマイナスです。

相続税評価額で高い評価が付きますが時価価格では売れません。他の相続財産があるので相続放棄出来ない引き取り手のないゴミ屋敷や土地を、プロの専門鉄人が円満円滑処理の達人

売れない不動産・土地　　田舎の倍率地域・山林・原野・リゾート温泉権

広大地　借地権　底地　前面道路が2ｍ未満の接道義務を満たさない土地　間口の狭い土地　傾斜地、がけ地、高低差がある土地　農地　山林　原野　未利用地　不整形な土地、特に袋地　市街化調整区域　　高低差道路より低い又は高い土地　建築基準法の道路に面していない土地　土地区画整理事業地内の土地　区分地上権　高圧線下地、都市計画道路予定地を含む土地　私道　無道路地　環境汚染土壌汚染を含む土地　借家人　小作権　通行地役権　空中地上権ある土地　高電線下・電波塔近く・風力発電の低周波近く・鉄道の近隣騒音・鉄道振動地・工場騒音地　管理されない荒れ放題の別荘地　スキー場のリゾートマンション　

不動産の同族間親子間オーナー社長の取引で税務・評価・時価・節税に一番強いプロ專門税理士の現場体験があります。

不動産業は扱う金額も取引のモラル問題や不動産取引慣行も複雑で並みの税理士では後から否認額が出て危険リスクだけあります。

真のプロ税理士では予防税務・予防法務で税務否認リスク危険を極限まで低減し節税します。

いまは税理士が依頼者・納税者・顧客を探す時代では有りません。

過去は高度成長期でした。

依頼者・納税者・顧客が出来る税理士を必死で探す時代です。

勉強もしない経験だけ顔だけ効くとかフィーリングの税務立会では税務署の国税調査官に一撃で撃破されます。

僅かな判断ミスがトンデモナイ事態を引き起こします。

ありふれた並みの税理士は溢れています

真の不動産業に精通したプロの複合資格者と税務経験20年の税理士は殆ど居ません。

不動産業の專門税理士は、不動産に精通しています。

東京国税局の査察から脱税の成功率0％と失敗率100％で脱税が見つかった場合のダメージ損害の考察から巨額脱税はキャンブルでは必敗の作戦。