相続税還付ノウハウ・不動産鑑定
不動産評価見直し相続税還付
相続税財産評価基本通達の路線価での不動産評価の行政法規の見直しで相続税の還付請求
相続税還付相談と相続税更正申告書は無料。完全成功報酬2割
相続税の申告書の写しだけで相続税還付の可能性を検討。
もめない遺産分割の遺言書にプロとして最低限必要な知識と経験
不動産の行政法規 実務知識＝不動産鑑定士 宅地建物取引主任者
相続の遺産争い分割現場＝家庭裁判所元家事調停委員 参与員
相続税＝税理士
民法相続編＝司法書士
傾聴力＝公益社団法人 成年後見センター・リーガルサポート会員
相続の遺産争い分割現場＝家庭裁判所元家事調停委員 参与員
相続税＝税理士
民法相続編＝司法書士
傾聴力＝公益社団法人 成年後見センター・リーガルサポート会員
素人が専門家を紹介する？？しかし名医を紹介できるから気安いとヤブ医者に最初から掛かりますか？
その医者が名医でなければ見逃してしまう危険がありませか？
医者なら最初から最高水準の専門家へ相談されるのに、相続の相談を、無料法律 無料相続相談で素人同然の意見をなぜに尊重するのですか？
相続税申告の時の単純ミス事例・・・何百件の経験から
1.祖父母や父母名義の未分割土地＝法定持ち分で加算
法定持ち分の登記との実態の差（その後の遺産分割）
2.未登記建物アパート＝自宅に建築していると評価単位変わる＝家賃の溜まり
3．借地権「借地権等の使用貸借の関する確認書」「借地権者の地位に変更ない旨の申し出書」＝KSKがあるので問い合せ可能
4.映像情報グーグルアース 現地での確認＝壁などで出入り無くても接道
5.「財産債務の明細書」との差異＝海外資産も記載要請
6.法人税別表2との差異＝株主の名義 実株主
7.預金の相続日の残高の前の出金の計上無し
8.家族名義の所有者
9.確定申告後の生命保険の控除あるのに、未計上
10.退職手当の原資＝会社の生命保険なら株価計算で生命保険の請求権を計上
11.家庭用財産は0円でなく最低5万円
12.書画骨董は、真贋確認 美術商に鑑定（5－10万円）
13.宝飾品＝三越など50－100万購入でも金の台座しか価値無し＝鑑定
14.海外資産＝租税条約での情報交換「海外送金等調書」は100万円
国外財産調書制度に記載あれば過少申告加算税・無申告加算税5％減じる
記載ないと5％加算される。
15.相続税精算課税制度以降の贈与は、全て加算 贈与税は控除
しかし平成15年から無申告でも全て加算＝申告する指導
贈与税は6年だけ修正申告し無申告加算税と延滞税＝控除は贈与税本税だけ。
喧嘩しているとき「相続税法第49条第1項の規定に基づく開示請求書」
この場合還付は、相続開始の翌日から5年を経過まで・・10月待たない
16.会社への貸付 借地権 連帯保証 知人友人・取引会社への連帯保証
17.相続人へ相続税申告書（添付書類なし）を渡していない
措置法第39条《相続財産に係る譲渡所得の課税の特例》適用できない
隠匿資産の時に他の相続人が修正申告へ協力をしなくなる
18.遺贈の場合 遺言書以外で口頭で世話になった長男の妻などへ遺贈
税務署は、遺言書以外は否認する 長男への贈与とさらに長男の妻への贈与
19.無申告 10年前に不動産売却3億円していた？？KSKにデータある
20.相続人の一人が相続税を滞納した場合の連帯納付義務は税理士から説明しておく。
21. 小規模宅地の適用の可否 家なき子 老人ホーム 病院など
二世帯住宅の「区分登記」に注意＝二世帯住宅の小規模宅地評価減特例
について、平成26年１月発生相続から要件が緩和される。
22.土地の縄延び＝土地保有特定会社の判定まで
23.都市計画道路 無道路地 セットバック
建築基準法第42条2項の道路 空中地上権 地役権 囲繞地通行権
用途制限 容積率 嫌悪施設 近所に迷惑行為の常習 都市計画法制限
市区町村の用途制限 地区の用途制限 本地区計画は、建築物等に関する制限
調査結果ミス見逃し
法定持ち分の登記との実態の差（その後の遺産分割）
2.未登記建物アパート＝自宅に建築していると評価単位変わる＝家賃の溜まり
3．借地権「借地権等の使用貸借の関する確認書」「借地権者の地位に変更ない旨の申し出書」＝KSKがあるので問い合せ可能
4.映像情報グーグルアース 現地での確認＝壁などで出入り無くても接道
5.「財産債務の明細書」との差異＝海外資産も記載要請
6.法人税別表2との差異＝株主の名義 実株主
7.預金の相続日の残高の前の出金の計上無し
8.家族名義の所有者
9.確定申告後の生命保険の控除あるのに、未計上
10.退職手当の原資＝会社の生命保険なら株価計算で生命保険の請求権を計上
11.家庭用財産は0円でなく最低5万円
12.書画骨董は、真贋確認 美術商に鑑定（5－10万円）
13.宝飾品＝三越など50－100万購入でも金の台座しか価値無し＝鑑定
14.海外資産＝租税条約での情報交換「海外送金等調書」は100万円
国外財産調書制度に記載あれば過少申告加算税・無申告加算税5％減じる
記載ないと5％加算される。
15.相続税精算課税制度以降の贈与は、全て加算 贈与税は控除
しかし平成15年から無申告でも全て加算＝申告する指導
贈与税は6年だけ修正申告し無申告加算税と延滞税＝控除は贈与税本税だけ。
喧嘩しているとき「相続税法第49条第1項の規定に基づく開示請求書」
この場合還付は、相続開始の翌日から5年を経過まで・・10月待たない
16.会社への貸付 借地権 連帯保証 知人友人・取引会社への連帯保証
17.相続人へ相続税申告書（添付書類なし）を渡していない
措置法第39条《相続財産に係る譲渡所得の課税の特例》適用できない
隠匿資産の時に他の相続人が修正申告へ協力をしなくなる
18.遺贈の場合 遺言書以外で口頭で世話になった長男の妻などへ遺贈
税務署は、遺言書以外は否認する 長男への贈与とさらに長男の妻への贈与
19.無申告 10年前に不動産売却3億円していた？？KSKにデータある
20.相続人の一人が相続税を滞納した場合の連帯納付義務は税理士から説明しておく。
21. 小規模宅地の適用の可否 家なき子 老人ホーム 病院など
二世帯住宅の「区分登記」に注意＝二世帯住宅の小規模宅地評価減特例
について、平成26年１月発生相続から要件が緩和される。
22.土地の縄延び＝土地保有特定会社の判定まで
23.都市計画道路 無道路地 セットバック
建築基準法第42条2項の道路 空中地上権 地役権 囲繞地通行権
用途制限 容積率 嫌悪施設 近所に迷惑行為の常習 都市計画法制限
市区町村の用途制限 地区の用途制限 本地区計画は、建築物等に関する制限
調査結果ミス見逃し
〒102-0083東京都千代田区麹町3-7-1半蔵門村山ビル4F
地蔵通り法務事務所（旧ベルマン法務事務所）
飯田一03-6265-6349 FAX03-6740-2038
iidacpa@gmail.com
主な業務範囲（ご連絡をお願いします）
●東京都
足立区 荒川区 板橋区 大田区 江戸川区 葛飾区 東京都北区 江東区 品川区 渋谷区 新宿区 杉並区 墨田区 世田谷区 台東区 東京都港区 東京都中央区 豊島区 中野区 練馬区 文京区 目黒区 千代田区
武蔵野市、三鷹市、調布市、府中市、小金井市、小平市、東村山市、国分寺市、西東京市、東久留米市、狛江市、清瀬市、多摩市、稲城市、 武蔵村山市、 東大和市、 国立市、 立川市、昭島市、日野市、町田市、青梅市、あきる野市、福生市、西多摩郡、羽村市、八王子市
●千葉県
松戸市 柏市 流山市 野田市 我孫子市 市川市 千葉市 浦安市
●埼玉県
八潮市 草加市 三郷市 越谷市 吉川市 松伏町 春日部市 川口市 戸田市さいたま市 朝霞市 和光市
●茨城県
守谷市 取手市 つくばみらい市 竜ヶ崎市 牛久市 利根町 つくば市 常総市 筑西市 下妻市 坂東市 水戸市
全て是認される税務不動産鑑定書 同族会社間・親子間相当の地代 無償返還の届け 使用貸借 東京一番
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不動産鑑定士の単独資格者へ依頼されるより税理士理士・土地家屋調査士の資格保持者は全体から見えます
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鑑定相談は完全無料 鑑定作業は報酬が発生しますhttp://www.souzoku-bellman.jp/
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30年の実務経験と総合資格のワンストップの視点で揉める鑑定を避けるノウハウを伝授します
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財産評価基本通達での評価（小規模宅地・配偶者軽減）でなく、時価＝換金可能なアドバイスも可能です
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現在まで数千件の税務鑑定で否認は0件。全て是認されています
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相当の地代の借地権 無償返還の借地権 自然発生借地権 使用賃貸借など税務に精通しないと税務鑑定できませんが、大概の不動産鑑定士は、税法に詳しく有りません。むしろ税法をないものとして無視します。民法や借地借家法だけで鑑定書を仕上げます
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税務署からお尋ねに完全に納得する回答をします。大概の不動産鑑定士が逃げ口上で「時価だから税務署が間違っている」と逃げません。
相続税増税に負けない相続税節税はもめない遺産分割が基本 東京一番現場体験
相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月しか遺産分割協議の期間は有りません。小規模宅地等の特例や配偶者の税額の軽減は遺産分割協議が纏まらないと適用が有りません。
一番の相続税節税はもめない相続遺産分割協議遺言書です。
東京都で自宅を持つ人には相続税の増税となります。 平成27年2015年から、基礎控除額が「3000万円＋600万円×相続人の数」控除額が約4割減ります。相続税最高税率現在50％の最高税率が55％になります。
東京都下 近郊で納税対象は１５％くらいです。ただ、その数が２倍以上30％になる予想があります。
その相続税増税で遺産分割協議が揉めることが予想されます。
もう一人の隠れた相続関係者＝国税務署が顔を出して遺産分割協議へ参加してくるから複雑となるのです。相続発生後10月以内と期限を切られ現金を要求する相続税納税 配偶者の税額軽減 小規模宅地の特例 物納などいろんな遺産分割協議で参加してきます。
［手続名］相続税の申告手続｜相続・贈与税関係｜国税庁
［手続名］相続税の申告手続
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/sozoku-zoyo/annai/2223-01.htm
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sozoku/shikata-sozoku2012/
［概要］
相続税の申告書及び申告のしかたについて掲載しています。
［手続根拠］
相続税法
［手続対象者］
相続税の申告が必要な方
［提出時期］
相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に提出して下さい。
なお、提出期限が土・日曜日・祝日等に当たる場合は、これらの日の翌日が期限となります。
［提出方法］
持参又は送付により提出してください。
［手数料］
不要
［添付書類・部数］
［申請書様式・記載要領］
［手続名］相続税の申告手続
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/sozoku-zoyo/annai/2223-01.htm
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sozoku/shikata-sozoku2012/
［概要］
相続税の申告書及び申告のしかたについて掲載しています。
［手続根拠］
相続税法
［手続対象者］
相続税の申告が必要な方
［提出時期］
相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に提出して下さい。
なお、提出期限が土・日曜日・祝日等に当たる場合は、これらの日の翌日が期限となります。
［提出方法］
持参又は送付により提出してください。
［手数料］
不要
［添付書類・部数］
［申請書様式・記載要領］
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
小規模宅地等の特例 - 国税庁
No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
［平成25年4月1日現在法令等］
1 特例の概要
個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。
なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。
（注）
1 被相続人等とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族をいいます（以下同じです。）。
2 宅地等とは、土地又は土地の上に存する権利で、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されているものをいいます。ただし、棚卸資産及びこれに準ずる資産に該当しないものに限られます（以下同じです。）。
2 減額される割合等
平成22年4月1日以後に相続の開始のあった被相続人に係る相続税について、小規模宅地等については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、次の表に掲げる区分ごとに一定の割合を減額します。
小規模宅地等の特例 - 国税庁
No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
［平成25年4月1日現在法令等］
1 特例の概要
個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。
なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。
（注）
1 被相続人等とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族をいいます（以下同じです。）。
2 宅地等とは、土地又は土地の上に存する権利で、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されているものをいいます。ただし、棚卸資産及びこれに準ずる資産に該当しないものに限られます（以下同じです。）。
2 減額される割合等
平成22年4月1日以後に相続の開始のあった被相続人に係る相続税について、小規模宅地等については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、次の表に掲げる区分ごとに一定の割合を減額します。
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相続開始の直前における宅地等の利用区分
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要件
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限度面積
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減額される割合
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|||
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被相続人等の事業の用に供されていた宅地等
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貸付事業以外の事業用の宅地等
|
|
特定事業用宅地等に該当する宅地等
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400
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80％
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貸付事業用の宅地等
|
一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除く)用の宅地等
|
|
特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等
|
400
|
80％
|
|
|
|
貸付事業用宅地等に該当する宅地等
|
200
|
50％
|
|||
|
一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等
|
|
貸付事業用宅地等に該当する宅地等
|
200
|
50％
|
||
|
被相続人等の貸付事業用の宅地等
|
|
貸付事業用宅地等に該当する宅地等
|
200
|
50％
|
||
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被相続人等の居住の用に供されていた宅地等
|
|
特定居住用宅地等に該当する宅地等
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240
|
80％
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||
（注）
1 「貸付事業」とは、「不動産貸付業」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」及び事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」をいいます（以下同じです。）。
2 「限度面積」については、「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」、「特定居住用宅地等」及び「貸付事業用宅地等」のうちいずれか2以上についてこの特例の適用を受けようとする場合は、次の算式を満たす面積がそれぞれの宅地等の限度面積になります。
A＋(B×5/3)＋(C×2)≦400
A：「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」の面積の合計(＋)
B：「特定居住用宅地等」の面積の合計()
C：「貸付事業用宅地等」の面積の合計(＋＋)
1 「貸付事業」とは、「不動産貸付業」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」及び事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」をいいます（以下同じです。）。
2 「限度面積」については、「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」、「特定居住用宅地等」及び「貸付事業用宅地等」のうちいずれか2以上についてこの特例の適用を受けようとする場合は、次の算式を満たす面積がそれぞれの宅地等の限度面積になります。
A＋(B×5/3)＋(C×2)≦400
A：「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」の面積の合計(＋)
B：「特定居住用宅地等」の面積の合計()
C：「貸付事業用宅地等」の面積の合計(＋＋)
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4158.htm
No.4158 配偶者の税額の軽減｜贈与税｜国税庁
No.4158 配偶者の税額の軽減
[平成25年4月1日現在法令等]
1 制度の概要
配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。
(注) この制度の対象となる財産には、仮装又は隠蔽されていた財産は含まれません。
(1) 1億6千万円
(2) 配偶者の法定相続分相当額
この配偶者の税額軽減は、配偶者が遺産分割などで実際に取得した財産を基に計算されることになっています。
したがって、相続税の申告期限までに分割されていない財産は税額軽減の対象になりません。
ただし、相続税の申告書又は更正の請求書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した上で、申告期限までに分割されなかった財産について申告期限から3年以内に分割したときは、税額軽減の対象になります。
なお、相続税の申告期限から3年を経過する日までに分割できないやむを得ない事情があり、税務署長の承認を受けた場合で、その事情がなくなった日の翌日から4か月以内に分割されたときも、税額軽減の対象になります。
2 配偶者の税額軽減を受けるための手続
(1) 税額軽減の明細を記載した相続税の申告書又は更正の請求書に戸籍謄本と遺言書の写しや遺産分割協議書の写しなど、配偶者の取得した財産が分かる書類を添えて提出してください。
遺産分割協議書の写しには印鑑証明書も添付する必要があります。
(2) 相続税の申告後に行われた遺産分割に基づいて配偶者の税額軽減を受ける場合は、分割が成立した日の翌日から4か月以内に更正の請求という手続をする必要があります。
（相法19の2、32、相規1の6、16）
参考： 関連コード
4132 相続人の範囲と法定相続分
No.4158 配偶者の税額の軽減｜贈与税｜国税庁
No.4158 配偶者の税額の軽減
[平成25年4月1日現在法令等]
1 制度の概要
配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。
(注) この制度の対象となる財産には、仮装又は隠蔽されていた財産は含まれません。
(1) 1億6千万円
(2) 配偶者の法定相続分相当額
この配偶者の税額軽減は、配偶者が遺産分割などで実際に取得した財産を基に計算されることになっています。
したがって、相続税の申告期限までに分割されていない財産は税額軽減の対象になりません。
ただし、相続税の申告書又は更正の請求書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した上で、申告期限までに分割されなかった財産について申告期限から3年以内に分割したときは、税額軽減の対象になります。
なお、相続税の申告期限から3年を経過する日までに分割できないやむを得ない事情があり、税務署長の承認を受けた場合で、その事情がなくなった日の翌日から4か月以内に分割されたときも、税額軽減の対象になります。
2 配偶者の税額軽減を受けるための手続
(1) 税額軽減の明細を記載した相続税の申告書又は更正の請求書に戸籍謄本と遺言書の写しや遺産分割協議書の写しなど、配偶者の取得した財産が分かる書類を添えて提出してください。
遺産分割協議書の写しには印鑑証明書も添付する必要があります。
(2) 相続税の申告後に行われた遺産分割に基づいて配偶者の税額軽減を受ける場合は、分割が成立した日の翌日から4か月以内に更正の請求という手続をする必要があります。
（相法19の2、32、相規1の6、16）
参考： 関連コード
4132 相続人の範囲と法定相続分