相続税の節税でアパート経営はリスクしか無い

相続税節税対策で空き家率・家賃水準で失敗し不良債権化したアパート経営マンション経営処理法リスケ　東京一番誠実
 
 
もめない相続遺産分割には、否応なしにもう一人参加する隠れて見えない国　税務署が有る事を忘れない事です。この相続税節税や所得税対策を間違うと大変なことに成ります。
また借入金で元本返済は所得税率　地方税率を差し引いた税引前所得と減価償却費から返済します。
 
最高所得税率40％と地方税率10％の50％を払った税引後所得から元本返済

 
平成デフレ時代では、予想した賃料相場や満室　空室率など前提が崩れて、
借入金の返済や利息支払いできず地主やオーナー資産家がリスケジュールしてアパート経営　マンション経営が破産や破綻して自宅まで失うケースが余りに多いです。
借入金でアパートを建てると相続税が節税できる
相続税の節税対策のため、借金をしてアパートを建てた方が良いとアパートメーカーや相続コンサルタントや税理士に勧められ、アパートを建てたが節税どころかかえって財産を減らしてしまったという相談が沢山受けています。
相続税対策のため借入金で賃貸物件を建てると良いとアパートメーカーや不動産会社が営業で宣伝しているので大勢の資産家オーナーが誤解されています
 
。不動産コンサルタント、銀行や税理士のミスリードもあります。難病などの場合、セカンドオピニオンの医師の診断を仰ぐように、節税対策の場合も、特に後戻りができない高額な不動産投資を行う際には、複数の税理士に相談をして慎重に事を運ぶようお勧めします。
 
 
相続税評価額と新築の建築価額との財産評価基本通達での借家権・借家権の差額を利用する相続税の節税対策は、計算上の効果は大きいのです。
自己資金で建築した場合も同様の効果を生じます。
何と！借金をしてもしなくとも同じで借入金で賃貸物件を建てたからといって相続税の節税対策にはならない明明白白な事実が有ります
借金で賃貸物件を建てることが、相続税対策には成りません。
自己資金でも同じ効果だからです。
 
事例検討

1億円の借金が財産評価基本通達では6800万円の減少しか成りません
 
 
 
借入金をしているので支払い利息を30年間支払わなければなりません。
さらに税引き後の利益で借入金の30年間元本を払わないといけません。
仮に50％の実効税率の資産家なら1億円の借入金の元本返済に
2億円の税引前利益を出して1億円の所得税や地方税を払い
残りの1億円で元本をします。
減価償却費があればそれは現金流出ない費用なので1億円を30年間でチキンと償却出来れば税引前利益は不要です。
30年間儲けも無くキャピタルゲインの値上がり益もなく「ご苦労さまでした」という結果しか有りません
 
 
アパートは賃貸物件の経年劣化耐用年数経過により、メンテナンス修繕費用が発生し大規模修繕や入れ替えの費用もおおく発生します
アパートが古く成れば空室率が増えて更に新規の入居者が減少したりして
当初の30年間の予定の賃貸料収入が見込めなくなります
相続税対策でアパート賃貸建物を建てたことで支払い利息を支払い、メンテナンス修繕費や大規模修繕費用が掛かります
相続税節税どころか予定していた収支が合わず、借入金返済が滞りリスケジュールされて他の土地建物を手放して、かえって財産を減らしてしまう相談が多いです。
 
 
相続税節税だけに目が行きがちですが、物納しなければ相続税を納付できない
更地土地にアパート建物を建てますと物納が困難になります
アパート経営を始めるなら素人でない長期展望に立った本気の経営者との気概で収支見通しを考える必要があります。
 
 
なぜなら借入金元本返済は最終の税引前利益所得と減価償却費から支払いするが業者の収支計算書では、税額　税金　税率が全く考慮されていない上に
今までの賃料相場同一　満室に近いあり得ない前提が30年ある計算です。
今の現在の相続税節税が30年後の相続税節税に成るはず有りません。
 
30年先の賃料相場や満室を誰が保証できるのであろうか？
今の平均余命から90歳100歳まで生き残る場合に空室だらけのアパート経営マンション経営で借入金返済　借入金支払い金利で破産　破綻しないという保証有るのであろうか？
その空室　家賃水準の低下や破綻　破産リスクは全部地主　資産家　被相続人が100％負うのがアパート経営マンション経営です。
長生きの時に老後の資金を現金で保持するほうが安全です
その破綻リスク危険性は全部地主やオーナー資産家が負担している現実が有ります。
 
さらにもう一人利害関係者の国　税務署が借入金元本返済より先に利益から取り分を先に要求してくる現実が有ります。
 
「新聞等では、空室率が改善していると報道されるのに、うちの賃料はどうして上がらないの？空室は何故に埋まらないの？」と質問されることがあります。
 
昔から投資用や相続節税用のアパート・マンションを所有している大家・地主様の受け取り賃料は上がるどころか相対的に下げないと入居がない事があります。
「新築物件が次々と誕生して募集家賃のデータが取りやすい平均賃料」
簡単にデータを得やすい「築浅物件が過半を占めるデータが取りやすい大規模ビルの平均賃料」を用いています
大家・地主様の所有している投資用や相続節税用のアパート・マンション建物は年々劣化し見劣りしているためです。
 
最新の設備を備え見栄えが良いデザインの投資用や相続節税用のアパート・マンションや事務所ビルが、次々と大量に安く供給されてきます
 
中小規模の大家さんの所有している投資用や相続節税用のアパート・マンション建物は、新築の見栄えが良い最先端の建物に比して否応なく市場全体の中では激しく見劣りする物件となっていきます。
 
ここ十数年の設備の進歩はめざましく、それ以前の物件と新築の物件は明らかに設備の内容が違っています。
 
 
新築のマンションは、トイレには当然に自動のウォシュレットがついており、浴室には当然の乾燥機があります。
台所はシステムキッチンとなり、空調や照明はLED省エネタイプで高機能のため、光熱費を抑えながら、快適で安い生活ができるようになっています。
 
防犯カメラが設置されインターホンはカメラ付、宅配ボックスなどの気配りがあります。
防犯のセキュリティーも向上しています。
床や壁の設備の防音性能や防汚や消臭機能も格段に進化しています。
 
最新の設備や機能を導入するためには当然、それなりに投資のお金がかけられています。
 
 
市場では超過供給でも新築の建物の統計賃料が上昇して入居の人気が集中して統計上の空室率が低下します。
 
この事態を冷静に分析しないで
昔ながらの「その地域の新規募集の賃料水準」が少し劣る「自分の物件の賃料水準」という殿様の感覚で、
「新規募集の賃料の平均は上がっているから、つられて連動して自分の物件の賃料も上がるし最低今の現状維持だろう」と思っていると空室や家賃の低下の現実とのに戸惑います。
 
新築の建物に追い付くには、相当のお金をかけて建物の設備・機能を新築物件並みに取り替えて市場のニーズを捉えていく感性が必要です。
統計局ホームページ/平成25年住宅・土地統計調査（速報集計 ...

全国の過去からの地価推移からでも土地神話はもうないのです
 
税理士先生がアパート経営マンション投資経営されていますか？自分でアパート経営マンション投資経営していない税理士の相続対策は正しいでしょうか？
税理士先生の自分自身がやらないことを相続対策でアドバイス大丈夫でしょうか？
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いまは税理士が依頼者・納税者・顧客を探す時代では有りません。
過去は高度成長期でした。
依頼者・納税者・顧客が出来る税理士を必死で探す時代です。
勉強もしない経験だけ顔だけ効くとかフィーリングの税務立会では税務署の国税調査官に一撃で撃破されます。
僅かな判断ミスがトンデモナイ事態を引き起こします。
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